집을 구할 때 보통 공인중개사의 말만 믿고 집을 구하는 경우가 종종 있다. 하지만, 주의할 것은 어느 곳이나 좋은 사람, 나쁜 사람, 이상한 사람들이 있다는 것이다. 공인중개사도 마찬가지다. 정말 자기 사명을 다해 열심히 해주시는 분들도 계시고 손님을 그냥 건수로만 보는 사람들도 있다.
때문에 나중에 억울한 일을 당하고 뒤늦게 자신의 멍청함을 탓하거나 사기를 당했다며 공인중개사를 욕하기 보다는 최대한 많이 알아보고 물어보고 하는 것이 바람직하다.
서울에 생활권이 집중된 우리나라 특성상 집을 매매할 기회보다는 집을 전세 또는 월세로 구하는 경우가 많다. 물론, 우리나라의 사정만은 아니기도 하다. 그만큼 집이라는 부동산의 가치가 너무도 높기 때문에 사회 초년생들이 접근하기 쉽지 않다.
따라서 ‘그냥 뭐 잘 되겠지.’라는 막연한 생각으로 부동산 거래를 하지말고 처음 시작할 때 잘 알아보고 시작하길 권한다.
집을 구할 때 등기부등본(등기부등본 보는 방법)을 잘 보고 문제가 전혀 없는 집을 구하면 좋겠지만 때로 어쩔 수 없이 융자가 있는 집을 선택해야할 경우도 있다. 보통 융자가 있는 집은 신축 건물인 경우가 많다. 건물을 올릴 때엔 많은 돈이 들다보니 건물주도 우선 은행에서 대출을 해서 건물을 짓고 임차인에게 전세를 받아서 해당 전세금으로 융자를 갚는 방식으로 건물을 짓는다. 일종의 레버리지를 사용해서 건물을 짓는 행위다. 이때, 전세금을 받아서 은행에 빌렸던 돈을 갚으면 그나마 다행이다. 하지만, 받은 전세금을 다시 다른 투자용도로 사용하는 건물주들이 꽤 된다. 그렇기 때문에 의외로 건물에 융자가 건물을 지은 후에도 남아있는 집들이 꽤 많다. 그리고 이런 집들은 신축인 경우가 대체로 많아서 먹기 좋은 그림의 떡 같이 아주 탐스러워 보인다.
나에게 ‘설마 그런 일이 생기겠어?’ 라고 생각하겠지만 생각외로 전세금을 날리는 경우가 많이 있다. 필자 주변 지인들 중에서도 전세금을 몽땅 날린 경우도 있고 일부 변제 받아 돌려 받은 사람, 몇년의 기나 긴 소송 끝에 돌려 받은 사람도 있다.
보증금이 그리 크지 않은 월세로 사는 경우, 보증금 전부를 날려도 좋은 경험 했다 치고 살아갈 수 있다. 하지만, 전세 보증금의 경우 그 금액이 보통은 4~5천 이상이기 때문에 이 돈을 날리고도 속이 쓰리지 않은 사람은 없을 것이다. 그러니 뒤늦게 알게되어 가슴아파하기 보다는 애초에 집을 구할 때 부터 잘 알아보는 한편 아무리 좋아보여도 위험 요소가 있다면 피하고 신중히 접근하길 바란다.
전세금을 지키는 방법
전세금을 지키는 방법들은 어떤 것이 있을까? 일반적으로 우리가 아는 건 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖는 것으로 부터 시작한다.
“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
이렇게 할 경우 우선변제권이라는 게 생긴다. 우선변제권은 다음과 같다.
“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
즉, 나보다 뒤에 있는 순위권자 또는 채권자보다 ‘내가 먼저야!’ 라고 말할 수 있는 권리를 가질 수 있다는 얘기다. 보통 다가구주택의 경우 하나의 건물주(임대인)에 여러 세입자(임차인)가 살게 되는데 건물이 경매로 넘어가는 경우 우선순위가 어떻게 되냐에 따라 전세금을 몽땅 날릴 수도 있고 돌려받을 수도 있다. 여기서 주의할 것은 전세금을 돌려받는 순서가 본인이 생각한 것과 다를 수 있다는 것이다. 그렇기 때문에 최우선변제금을 잘 아는 것이 중요해진다.
예를들어보자. 다가구주택이 있다. 다가구 주택 안에는 총 4개의 집이 있다. 한 층에 2집 씩 있는 2층 짜리 건물이다. 101호, 102호, 201호, 202호가 한 건물에 살고 있다. 집주인은 건물을 짓기 위해 2억을 은행에서 대출했다. 건물 가격은 경매로 넘어갈 경우 3억에 넘어간다.
숫자를 복잡하게 나열하는 경우 이해가 어려울 수 있으니 개념만 보기 바란다. 어차피 법률적인 금액을 따지는 경우 설명이 어려우니 내 순서가 어떻게 되나. 내가 돈을 받을 수 있나에 집중하자. 위와 같은 경우 돈을 돌려 받는 순서는 어떻게 될까? (주의: 법률적으로 검증된 내용이 아니므로 문제가 생긴 경우 꼭 전문 기관에서 상담 받기 바란다.)
최우선변제권자 > 저당권자(은행) > 우선변제권자 > 후순위변제권자
대략적인 순서는 이와 같다. 최우선변제권을 제외하면 근저당권 설정자인 은행이 제일 먼저 자기 돈을 가져가고 그 다음 우선변제권을 가지고 있는 사람이 나머지 돈에서 자기 보증금을 챙겨가고 순위가 밀리면 밀릴 수록 내가 돈을 받지 못할 확률이 높아진다.
여기서 두가지 중요한 포인트가 있는데 내가 해당 건물에 다른 사람들보다 1순위로 들어갔다고 해도 최우선변제권자가 제일 먼저 돈을 받게 되므로 나는 1순위임에도 불구하고 돈을 아에 못 받는 경우도 생긴다.
또 다른 하나는 나는 최우선변제권자인 줄 알았는데 알고보니 최우선변제권자가 아니다. 음? 어떻게 이런 일이 생기지?
최우선변제권에 대해 알아보자
조금 자료 조사를 해본 사람이라면 최우선변제권은 특정 금액 내에 전세 보증금을 넣은 사람이 받는 변제 제도라는 것 까지는 알 것이다. 여기까지는 공인중개사 분들도 잘 설명해주신다. 다만, 특별히 주의해야할 것 한 가지는 대체로 설명을 못 해주신다. 그건 근저당 설정일에 따라 이 소액임차보증금에 대한 기준이 달라진다는 것이다. 이게 무슨 얘기지? 여기서 궁금한점!
대법원 인터넷등기소 사이트에 접속하면 아래와 같은 ‘소액임차인의 범위 등 안내’ 사항을 확인할 수 있다. 아래는 ‘서울’ 지역만을 조회한 결과다.
표는 연도에 따른 금액 범위인데 먼저 표 아래 문구들 부터 주의깊게 봐야한다.
기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준
기준시점이라는 건 뭘까? 부동산을 구하러 다닌 사람들은 공인중개사께서 “나라에서 1억 1천만원 까지는 다 보장 해줘서 안전해요!” 라고 말씀하시는 걸 들었을 거다. 이 말을 그대로 믿으면 안 된다. 1억 1천만원은 앞서 표에서 보면 2018년 9월 18일 이후 서울특별시에 한해 정해진 임차인 보증금 범위다. 이 말은 올해가 2020년이라고 2018년 이후이니 1억 1천만원은 다 보장 받을 수 있다는 말이 아니라 2018년 이후에 담보물권이 설정되었다면 1억 1천 만원 보증금 범위 내에서 소액임차인으로 지정해준다는 말이다. 예를들어보자 내가 들어갈 원룸이 전세금액이 1억이다. 나는 2020년 10월에 계약을 할 예정이기 때문에 내 전세금 1억에 대해 소액임차인으로 최우선변제권을 갖는 줄 알았다. 하지만, 해당 다가구 건물에 융자가 2009년에 설정되어 있다. 이런 경우엔 나는 소액임차인으로 지정될 수가 없다. 이유는 2009년에 해당 건물에 대해 융자가 설정되었던 상태이기 때문에 소액임차인 범위에 들어가려면 전세금이 6천만원 이하여야 한다. 공인중개사 분들도 이 사실을 잘 모르는 분들도 있다. 따라서, 정확히 내가 어떻게 소액임차인 범위에 들어갈 수 있는지 확인이 필요하다.
임차인 보증금 범위와 보증금 중 일정액의 범위
그렇다면, 임차인 보증금 범위와 보증금 중 일정액의 범위라는 건 무슨 차이일까? 예를들어 내가 2020년에 들어갈 건물에 융자가 2020년 1월에 설정되어 있고 내가 들어갈 집은 보증금 1억 1천만원에 월세 10만원이다. 이 경우 내 보증금 1억 1천만원은 안전하게 지켜질 수 있을까? 임차인 보증금 범위를 내가 안전하게 돌려 받을 수 있는 돈이라고 잘 못 생각할 수 있다. 이는 잘 못된 것이다. 내가 최우선변제권으로 보장 받을 수 있는 돈은 앞서 정의된 표의 보증금 중 일정액의 범위에 해당 되는 돈까지만 우선권으로 받을 수 있다. 즉, 3700만원만 안전하게 보장 받을 수 있고 나머지 금액에 대해서는 내 우선순위에 따라 받을 수도 있고 아에 못 받을수도 있다. 즉, 최우선변제권자들의 돈을 다 돌려주고 그리고 은행이 저당잡은 돈을 가져가고 나서 선순위권자들이 돈을 나눠 갖는 과정에서 나보다 먼저 우선순위를 갖는 사람들이 있다면 그 사람들의 보증금을 돌려준 나머지를 받게 되는 것이다. 따라서, 최우선변제권이 만능은 아니다.
최우선변제제도 마무리
월세 부담이 점점 커지는 상황에서 조금이나마 돈을 아끼려고 전세를 찾는 사람들이 많다. 하지만, 전세금액 또한 나날이 상승하는 때에 큰 전세금을 날린다는 건 누군가에겐 하늘이 무너지는 일일 수 있다.
법의 테두리 내에서 항상 안전할 수 있다면 좋겠지만 어느 시스템이나 완벽할 수는 없기 때문에 사전에 알아보고 주의하는 태도를 갖는 게 중요한 것 같다. 최우선변제제도라는 좋은 제도가 있지만 현실과 제도 사이에는 괴리가 있을 때도 있으니 주의해서 원하는 집을 구하길 바란다.
